Hôtel, villa meublée, résidence touristique, maison d’hôtes ou tout autre établissement d’hébergement : un projet touristique ne commence pas par les travaux. Au Burkina Faso, la construction, la transformation et l’exploitation d’un établissement touristique d’hébergement sont encadrées par des démarches spécifiques. Voici les principales étapes à anticiper avant d’investir.
Un projet touristique commence par le marché
Avant de rechercher un terrain ou de dessiner les plans d’un bâtiment, l’investisseur doit d’abord identifier sa clientèle.
Voyageurs d’affaires, touristes nationaux, membres de la diaspora, visiteurs étrangers, familles ou professionnels en mission : les besoins ne sont pas les mêmes.
Le choix de la clientèle influence directement l’emplacement, le type d’hébergement, les équipements et le niveau de service.
Un projet n’a donc pas besoin d’être particulièrement grand pour être viable. Il doit surtout correspondre à une demande réelle et disposer d’un modèle économique cohérent.
Sécuriser le foncier et définir le type d’établissement
Une fois le marché identifié, vient la question du site.
Le foncier doit être sécurisé avant d’engager des investissements importants. Le promoteur doit également vérifier que le terrain ou le bâtiment peut accueillir l’activité envisagée et réunir les documents exigés par l’administration.
Le portail e-services du ministère chargé du tourisme prévoit notamment, selon la démarche concernée, des pièces relatives au titre de jouissance du terrain ou du bâtiment, aux plans, à l’étude détaillée du projet et aux documents de l’entreprise. (MCCAT E-Services) https://www.communication.gov.bf/accueil
Cette étape permet aussi de préciser la nature du projet : nouvel établissement, extension d’un établissement existant ou transformation d’un bâtiment en établissement touristique d’hébergement.
L’agrément de réalisation intervient avant les travaux
C’est l’un des principaux points à retenir pour un futur promoteur.
La loi n° 011-2021/AN du 16 avril 2021 portant loi d’orientation du tourisme au Burkina Faso prévoit que la construction, la transformation et l’extension d’un établissement touristique d’hébergement sont soumises à l’obtention préalable d’un agrément de réalisation. (Assemblée Nationale)
Le portail e-services du ministère distingue actuellement trois démarches :
- l’agrément de construction ;
- l’agrément d’extension ;
- L’agrément de transformation d’un bâtiment en établissement touristique d’hébergement. (MCCAT E-Services)
Autrement dit, il ne s’agit pas simplement de construire un bâtiment puis de chercher à le faire reconnaître comme établissement touristique après les travaux.
La procédure applicable au projet doit être clarifiée en amont.
Construire en pensant déjà à l’exploitation
Le bâtiment n’est qu’une partie du projet.
Dès la conception, l’investisseur doit réfléchir aux chambres, aux espaces d’accueil, aux équipements, à la sécurité, à la maintenance, aux besoins en personnel et aux services proposés.
Le coût futur de l’exploitation doit également être pris en compte.
Un établissement peut être correctement construit et pourtant rencontrer des difficultés s’il ne dispose pas d’un modèle économique adapté à ses charges et à sa clientèle.
La réglementation prévoit par ailleurs une autorisation d’exploiter avant l’ouverture d’un établissement touristique d’hébergement. (Scribd)
La logique générale peut donc être résumée ainsi :
Agrément de réalisation → construction ou transformation → conformité → autorisation d’exploiter.
L’autorisation d’exploiter ne remplace pas le classement
Le coût d’un hôtel ou d’une résidence ne se limite pas au terrain et aux travaux.
Le budget doit également prévoir :
Études + construction + équipements + mobilier + personnel + énergie + maintenance + communication + trésorerie de démarrage.
Le business plan doit surtout tester plusieurs niveaux de fréquentation.
Un établissement qui n’est rentable que lorsqu’il affiche un taux de remplissage exceptionnel présente un risque important.
La loi prévoit par ailleurs que l’État et les collectivités territoriales peuvent mettre en place des mécanismes destinés à favoriser l’entrepreneuriat touristique et que le ministère chargé du tourisme peut apporter un appui technique et/ou financier à certains projets touristiques.
À retenir : un financement doit être construit sur un scénario réaliste, pas uniquement sur l’optimisme du promoteur.Ces deux démarches ne doivent pas être confondues.
La loi prévoit que l’exploitation d’un établissement touristique d’hébergement est soumise à une autorisation d’exploiter. Elle prévoit également que ces établissements font l’objet d’un classement catégoriel par une commission nationale. (Scribd)
Le portail e-services du ministère propose aujourd’hui une démarche spécifique pour le classement catégoriel ainsi que pour le reclassement. (MCCAT E-Services)
Pour un investisseur, les critères liés au futur classement doivent donc être pris en compte dès la conception du projet.
Cela permet d’éviter de découvrir trop tard que certains choix de construction ou d’équipement doivent être adaptés.
Calculer le véritable coût du projet
Le budget d’un hôtel, d’une résidence ou d’une villa destinée à l’hébergement ne se limite pas au terrain et aux travaux.
Il faut notamment prévoir :
- les études ;
- la construction ou la transformation ;
- les équipements ;
- le mobilier ;
- le personnel ;
- l’énergie ;
- la maintenance ;
- la communication ;
- les outils de réservation ;
- la trésorerie nécessaire au démarrage.
Le business plan doit surtout permettre de tester plusieurs niveaux de fréquentation.
Un projet qui ne devient rentable qu’avec un niveau de remplissage exceptionnel peut présenter une exposition importante au risque.
La loi d’orientation du tourisme prévoit toutefois des mécanismes destinés à favoriser l’entrepreneuriat touristique. Elle indique également que le ministère chargé du tourisme peut apporter un appui technique et/ou financier à des projets à vocation touristique. (Scribd)
Cela ne signifie pas qu’un financement public est automatiquement accordé à chaque projet. L’accès à ces mécanismes dépend des dispositifs et conditions applicables.
Pourquoi c’est important ?
Investir dans l’hébergement touristique implique plusieurs niveaux de préparation.
Pour l’entrepreneur, cela signifie éviter de mobiliser des ressources importantes avant d’avoir vérifié la faisabilité du projet.
Pour les professionnels du secteur, cela rappelle l’importance de la conformité, de la qualité des services et de la commercialisation.
Pour les voyageurs, l’encadrement réglementaire contribue à structurer l’offre d’hébergement touristique.
Enfin, pour les collectivités et les territoires, les établissements touristiques peuvent participer à la création d’activités économiques et à la valorisation de la destination.
La loi burkinabè reconnaît d’ailleurs au secteur privé un rôle majeur dans le développement de l’industrie touristique, notamment dans la réalisation et l’exploitation des infrastructures et sites touristiques. (Scribd)
À retenir
- Le marché vient avant le bâtiment : il faut d’abord identifier la clientèle et ses besoins.
- Le foncier doit être sécurisé : les documents exigés doivent être réunis avant d’engager le projet.
- L’agrément de réalisation intervient en amont : construction, transformation et extension sont encadrées par la réglementation touristique. (Scribd)
- L’autorisation d’exploiter est distincte du classement : ces deux démarches répondent à des étapes différentes. (MCCAT E-Services)
- Le financement doit intégrer l’exploitation : personnel, énergie, maintenance, commercialisation et trésorerie doivent être anticipés.
- La clientèle doit être préparée avant l’ouverture : visibilité, réservation, paiement et tarification font partie du projet.
La feuille de route de l’investisseur
1. Étudier le marché
↓
2. Choisir le type d’hébergement
↓
3. Sécuriser le foncier
↓
4. Obtenir l’agrément de réalisation
↓
5. Construire ou transformer
↓
6. Obtenir l’autorisation d’exploiter
↓
7. Préparer le classement catégoriel
↓
8. Commercialiser l’établissement et développer la clientèle
Investir dans le tourisme, c’est investir dans une activité
Le potentiel d’un projet touristique ne se mesure donc pas uniquement en mètres carrés ou en nombre de chambres.
L’emplacement, la demande, la qualité du produit, le financement, la conformité réglementaire et la capacité à attirer des clients participent tous à la viabilité du projet.
Pour un entrepreneur burkinabè, un membre de la diaspora ou un investisseur étranger, la logique reste la même : le bâtiment ne doit être qu’une composante d’un projet touristique pensé dans son ensemble.
Avant de construire un établissement, il faut donc construire un projet.
Pour aller plus loin
La loi n° 011-2021/AN du 16 avril 2021 portant loi d’orientation du tourisme au Burkina Faso constitue le principal texte de référence cité dans cet article. L’Assemblée nationale recense cette loi dans son répertoire officiel. (Assemblée Nationale)
Les démarches relatives aux établissements touristiques d’hébergement sont également proposées sur la plateforme e-services du ministère, notamment pour l’agrément de construction, l’extension, la transformation, l’autorisation d’exploiter et le classement catégoriel. (MCCAT E-Services)
Source : Loi n° 011-2021/AN du 16 avril 2021 ; e-services du Ministère de la Communication, de la Culture, des Arts et du Tourisme. Article adapté et enrichi par la rédaction de VoirFaso.
